آخر مراجعة: · إعداد فريق الاستشارات في Istanbul Citizenship
الشروط الأساسية أربعة: استثمار لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي في عقار بحسب تقرير التقييم الرسمي، أو ما يعادل 500,000 دولار أمريكي يُحتفظ به بالليرة التركية. ثم الاحتفاظ بالاستثمار ثلاث سنوات، وتحويل بنكي موثق، ووثائق مصدقة ومترجمة. لا يشترط الإقامة ولا اختبار اللغة، والمدة من 6 أشهر إلى سنة.
الحد الأدنى في طريق العقار 400,000 دولار أمريكي، ويمكن الوصول إليه بعقار واحد أو بجمع قيمة عدة عقارات. الطريق البديل يتطلب ما يعادل 500,000 دولار أمريكي، ويشترط أن يُحتفظ به بالليرة التركية، في وديعة بنكية أو صندوق استثمار أو سندات حكومية تركية بالليرة.
النقطة الحاسمة التي تسقط ملفات كثيرة: القيمة المعتبرة هي قيمة تقرير التقييم العقاري الصادر عن خبير مرخص من هيئة أسواق المال، لا سعر الفاتورة ولا سعر المطور. إن قيّم الخبير العقار بـ 370,000 دولار أمريكي بينما دفعت أنت 400,000، فالملف لا يستوفي الشرط.
لهذا السبب نطلب التقييم قبل توقيع عقد البيع لا بعده. رسم التقرير 55,000 ليرة تركية للعقار حتى 150 متراً مربعاً، وهو مبلغ صغير أمام احتمال خسارة الملف بالكامل.
يسجل على سند التمليك شرط عدم البيع لمدة ثلاث سنوات، ويسمى في التركية şerh. هذا القيد يظهر في الطابو ولا يمكن رفعه قبل انتهاء المدة. وفي الطريق البديل يُحتفظ بالمبلغ بالليرة التركية للمدة نفسها.
بعد انقضاء الثلاث سنوات يمكنك البيع بحرية، وجنسيتك لا تتأثر إطلاقاً: هي دائمة وتنتقل إلى أبنائك بالولادة. للتفاصيل العملية للبيع انظر دليل الحياة بعد الحصول على الجنسية.
يجب أن يصل المبلغ عبر تحويل بنكي رسمي، ويصدر البنك التركي وثيقة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi) تثبت دخول المبلغ بالعملة الأجنبية. الدفع النقدي، أو التحويل من حساب طرف ثالث، أو الدفع عبر شركات صرافة غير رسمية، كلها تعرض الملف للرفض.
هذه أكثر نقطة يخطئ فيها المتقدمون من دول تفرض قيوداً على تحويل العملة. الحل ليس الالتفاف على القيد بل هيكلة التحويل بطريقة موثقة منذ البداية، ويجب تحديد المسار قبل تحويل أي مبلغ.
المطلوب من كل متقدم: جواز سفر ساري، صور بيومترية، شهادة ميلاد، وثيقة حالة اجتماعية (عقد زواج أو ما يثبت العزوبية)، شهادة عدم محكومية (السجل العدلي)، ووثيقة تثبت صلة الأبناء بالوالدين.
كل وثيقة صادرة خارج تركيا تحتاج ختم أبوستيل أو تصديقاً من القنصلية التركية، ثم ترجمة محلفة إلى التركية وتصديقاً من كاتب العدل. هذه المرحلة هي أطول ما في العملية عادة، والبدء فيها مبكراً بالتوازي مع اختيار العقار يختصر أسابيع.
من المفيد معرفة ما لا يطلب منك، لأن كثيراً من المعلومات المتداولة خاطئة:
الاستثمار الواحد يغطي المستثمر والزوجة وجميع الأبناء تحت سن 18، دون مبلغ إضافي على قيمة الاستثمار. الأبناء فوق 18 يحتاجون إلى استثمار مستقل. الوالدان لا يشملهما البرنامج، ويمكن ترتيب إقامة عائلية لهما بعد حصولك على الجنسية.
إن كان لديك ابن يقترب من 18، فهذه نقطة تخطيط عاجلة: العبرة بعمره وقت تقديم الطلب لا وقت الشراء.
الرفض نادر في الملفات المعدة بشكل صحيح، ومعظم الحالات قابلة للتصحيح وإعادة التقديم. العقار يبقى ملكك في كل الأحوال. الأسباب التي تؤخر الملف دون أن ترفضه نفصلها في دليل أسباب تأخر الملف أو رفضه.
اللوائح تقول إن الحد الأدنى 400,000 دولار أمريكي وإن المدة من 6 أشهر إلى سنة. لكن الملف لا يمر بالنص وحده، بل بموظف يراجع أوراقاً. عملياً هناك أربع نقاط تصنع الفرق بين ملف يمر بسلاسة وملف يتعثر شهوراً.
الأولى وضوح مصدر الأموال: كشف حساب متصل يظهر تكوّن المبلغ أفضل بكثير من مبلغ يظهر فجأة قبل التحويل بأسبوع. الثانية تطابق الأسماء: اختلاف رسم الاسم بين جواز السفر وشهادة الميلاد والترجمة المحلفة سبب متكرر جداً للرد، وحله بسيط إن انتبهت له مبكراً.
الثالثة اكتمال ملف العائلة دفعة واحدة: تقديم الزوجة والأبناء لاحقاً يعني ملفاً منفصلاً ووقتاً إضافياً. الرابعة سلامة العقار نفسه من ناحية الرخصة وشهادة الإسكان، لا من ناحية السعر فقط.
إن كنت تحمل إقامة تركية سارية فأنت في وضع أسهل من ناحيتين. الأولى أن كثيراً من وثائقك موجود أصلاً في النظام التركي ومترجم ومصدق. الثانية أن خطوة البصمة واستلام الهوية لا تتطلب سفراً خاصاً.
لكن الشروط الجوهرية لا تتغير: الحد الأدنى نفسه، التقييم الرسمي نفسه، وشرط الثلاث سنوات نفسه. الإقامة لا تختصر المبلغ ولا تعفي من أي وثيقة، وهذه نقطة يخطئ فيها كثير من المقيمين في إسطنبول.
الطريق البديل لمن لا يريد شراء عقار يتطلب ما يعادل 500,000 دولار أمريكي. له ثلاثة أشكال: وديعة بنكية بالليرة التركية، أو حصص في صندوق استثمار، أو سندات حكومية تركية بالليرة.
الشرط الذي يغفله كثيرون هو عملة الاحتفاظ. المبلغ الذي يبقى بالدولار في حسابك لا يستوفي الشرط، حتى لو كان الحساب في بنك تركي. يتحول المبلغ إلى ليرة عند الدخول، وتصبح تقلبات سعر الصرف جزءاً من قرارك.
هذا يعني أن قيمة المبلغ بالدولار قد ترتفع أو تنخفض خلال سنوات الاحتفاظ، وأن عائد الوديعة أو السندات يختلف عن عائد العقار. لا نعد بنتيجة في أي من الطريقين، ونطلب منك مقارنتهما على ورقة قبل أن تختار.
| الجانب | طريق العقار | الطريق البديل |
|---|---|---|
| ما تملكه | عقار مسجل باسمك | وديعة أو حصص أو سندات بالليرة |
| الحد الأدنى | 400,000 دولار أمريكي بحسب التقييم | ما يعادل 500,000 دولار أمريكي |
| قيد الاحتفاظ | 3 سنوات على سند التمليك | 3 سنوات بالليرة التركية |
| الخطر الرئيسي | تغير قيمة العقار وتكاليف الاحتفاظ | تغير سعر الصرف وعائد الأداة |
| رسوم خاصة بالطريق | رسم نقل الملكية وتقرير التقييم | لا رسم نقل ملكية |
لا يوجد طريق أفضل بإطلاق. الأنسب لك هو الذي يطابق قدرتك على الاحتفاظ بأصل عقاري ثلاث سنوات، أو تفضيلك لأصل مالي بالليرة، وتحملك لنوع الخطر المصاحب لكل منهما.
الاختيار بين العقار والاحتفاظ بالمبلغ بالليرة قرار شخصي أكثر منه حسابي. ثلاثة أسئلة تساعدك على حسمه قبل أن تتحدث إلى أي مكتب:
لا توجد إجابة صحيحة لكل الناس. المهم أن تأتي إجابتك من حاجتك لا من حماس المكتب الذي يفضل طريقاً لأنه أسهل عليه.
لكل شخص في الملف ثلاث وثائق أساسية إلى جانب جواز السفر: شهادة الميلاد، ووثيقة الحالة الاجتماعية (عقد الزواج لمن تزوج)، وشهادة السجل العدلي للبالغين. غياب أي منها يوقف الملف، ولهذا نعدها قائمة واحدة لا ثلاث قوائم منفصلة.
المسار الذي تمر به كل وثيقة صادرة خارج تركيا:
اسأل عن مدة الصلاحية المقبولة لكل وثيقة قبل أن تطلبها، فبعض الجهات ترفض وثيقة مضى على إصدارها وقت طويل، وإعادة الطلب بعد الشراء تضيع أسابيع. وانتبه إلى أن اسمك يجب أن يُكتب في كل ترجمة بالحروف اللاتينية نفسها الموجودة في جواز سفرك.
لكل ابن شهادة ميلاد تثبت صلته بالوالدين، ولكل زوجة عقد زواج مصدق. تأكد أن اسم الأم والأب في شهادة الطفل يطابق كتابته في جوازيهما حرفاً بحرف، فهذه أكثر نقطة تتعثر عندها ملفات العائلات.
وإن كان أحد الوالدين لن يرافق الطفل في الإجراءات فاسأل محاميك عن أي موافقة مكتوبة قد تلزم، ولا تفترض أنها غير مطلوبة. الأفضل أن يعرف الجميع ما يحتاجونه من الأسبوع الأول لا من الأسبوع العاشر.
الجهة المختصة تريد أن ترى كيف تكوّن المبلغ. والمستند المناسب يختلف بحسب مصدره. هذه أمثلة لما يطلب عادة وليست قائمة ملزمة:
القاعدة العامة أن يتسلسل المال في أوراقك من مصدره إلى حسابك إلى التحويل، دون فجوة تحتاج إلى تفسير شفهي.
| البند | القيمة | ملاحظة |
|---|---|---|
| الحد الأدنى للعقار | 400,000 دولار أمريكي | بحسب تقرير التقييم الرسمي |
| الطريق البديل | ما يعادل 500,000 دولار أمريكي | يُحتفظ به بالليرة التركية |
| مدة التقييد | 3 سنوات | شرط على سند التمليك |
| مدة الإجراء | 6 أشهر إلى سنة | من تقديم الملف مكتملاً |
| رسم تقرير التقييم | 55,000 ليرة تركية | للعقار حتى 150 متراً مربعاً |
| الأبناء المشمولون | تحت سن 18 | جميعهم في طلب واحد مع الزوجة |
هذه أخطاء في الفهم نسمعها باستمرار في أول مكالمة:
تصحيح هذه المفاهيم قبل أن تدفع أي مبلغ يوفر عليك أكثر مما توفره أي مفاوضة على الأتعاب.
قد تجد في موقع آخر مدة أقصر أو مبلغاً مختلفاً أو شرطاً غير مذكور هنا. السبب غالباً أن الصفحة لم تُحدَّث منذ تغيرت اللوائح. تحقق من تاريخ تحديث أي صفحة تقرأها، وتجاهل الصفحات التي لا تذكر تاريخاً.
الأرقام في هذا الدليل تعكس اللوائح السارية في 23 أكتوبر 2026، وهي تحددها حكومة الجمهورية التركية وقد تتغير، فاطلب تأكيداً مكتوباً بتاريخه قبل أي التزام مالي.
بعد تقديم الملف تراجعه الجهة المختصة وقد تطلب استكمال وثيقة أو تصحيح بيان. هذا لا يعني رفضاً، بل هو جزء معتاد من الإجراء، لكن زمن الرد عليه يضاف إلى مدة الملف.
أسرع الملفات هي التي ترد فيها العائلة خلال أيام لا أسابيع. أبق جوازاتك ووثائقك الأصلية في متناول يدك، واحتفظ بنسخة ممسوحة منها على هاتفك، وحدد شخصاً واحداً يتلقى الإشعارات ويتابعها.
إن أجبت بنعم عن الخمسة فأنت جاهز لتقييم أهلية مكتوب. وإن تعذرت الإجابة عن أي منها، فهذا هو بالضبط ما يجب أن يحسمه الرأي المكتوب قبل أن تدفع شيئاً.
إن كنت تريد معرفة موقعك من هذه الشروط تحديداً، ابدأ بـصفحة البرنامج للتفاصيل الكاملة، أو اطلب تقييماً مجانياً وستستلم رأياً مكتوباً في أهليتك خلال يوم عمل واحد.
نعم. يمكن بلوغ 400,000 دولار أمريكي بعقار واحد أو بجمع قيمة عدة عقارات، على أن تُحسب القيمة بتقرير التقييم الرسمي، وأن يُسجل قيد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات على العقارات المحتسبة.
لا. لا يشترط الإقامة في تركيا قبل الطلب ولا أثناءه ولا بعده، ولا يوجد اختبار لغة ولا اختبار ثقافة.
بالليرة التركية. يجب أن يُحتفظ بما يعادل 500,000 دولار أمريكي في وديعة بنكية أو صندوق استثمار أو سندات حكومية تركية بالليرة. الاحتفاظ بالمبلغ بالدولار لا يستوفي الشرط.
المستثمر والزوجة وجميع الأبناء تحت سن 18 في طلب واحد. الأبناء الذين تجاوزوا 18 يحتاجون إلى استثمار مستقل، والوالدان لا يشملهما الطلب.
من 6 أشهر إلى سنة من تقديم الملف مكتملاً. تتأثر المدة باكتمال الوثائق وسرعة تصديقها وسلامة العقار والتحويل البنكي.
ما الذي تدفعه فعلاً فوق الـ 400,000 دولار؟ رسم الطابو، التقييم، كاتب العدل، الترجمة، رسوم الطلب وأتعاب الاستشارة، ببنود واضحة.
المدة الواقعية من التقييم حتى جواز السفر: 6 أشهر إلى سنة. تفصيل كل مرحلة بالأسابيع، وما الذي يؤخر الملفات ولماذا.
أخبرنا بجنسيتك وسنرسل رأيًا مكتوبًا مع جدول تفصيلي للتكاليف خلال يوم عمل واحد. دون أي التزام.
