Yatırımla Türk vatandaşlığının toplam maliyeti: mülk bedeli, tapu harcı, 55.000 TL ekspertiz, noter ve tercüme, devlet harçları, danışmanlık ve gizli kalemler.
Toplam maliyet sorusuna tek rakamla cevap veren her kaynak ya eksik anlatıyor ya da bir şeyi gizliyor. Vatandaşlık dosyasının maliyeti, bir yatırım bedeli ile birkaç harcanan kalemin toplamıdır. Bu ikisini karıştırmak, hem alıcıyı hem aracı olan kişiyi yanıltır. Bu rehber, kalemleri tek tek açar ve sözleşmeden önce neyi yazılı istemeniz gerektiğini söyler.
Toplam maliyet, en az 400.000 dolarlık taşınmaz bedeli ile harcanan kalemlerden oluşur. Harcanan kalemler tapu harcı, 55.000 TL ekspertiz, noter ve yeminli tercüme, devlet başvuru harçları ve danışmanlık ücretidir. Taşınmaz bedeli yatırımdır ve tapuda adınıza kalır.
İlk soru, hangi kalemin elinizde varlık olarak kaldığı, hangisinin gittiğidir. Gayrimenkul bedeli tapuya kayıtlı bir varlıktır. Üç yıl sonra satılabilir, kiraya verilebilir ve değer artışı veya kaybı size aittir. Diğer her kalem, taşınmazın değeri artsa bile geri dönmeyen bir masraftır. Bu ayrımı yapmayan bir maliyet tablosu, ya vatandaşlığı gereğinden pahalı ya da gereğinden ucuz gösterir.
Alternatif rota olan 500.000 dolar karşılığı TL mevduat, fon veya devlet tahvili için de aynı ayrım geçerlidir. Anapara hesapta kalır ve getirisi size aittir, ancak kur riski ayrıca düşünülmelidir. Ayrıntı için TL rotası rehberimize bakın.
| Kalem | Kime ödenir | Ne zaman | Not |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz bedeli | Satıcı | Tapu devrinde | En az 400.000 dolar ekspertiz değeri. Bankadan bankaya ödenir. |
| Tapu harcı | Tapu müdürlüğü | Tapu devrinde | Alıcı için yüzde 2, satıcı için yüzde 2. Sözleşmeyle paylaşım değişebilir. |
| Ekspertiz | Lisanslı değerleme kuruluşu | Transferden önce | 55.000 TL, 150 m2'ye kadar, taşınmaz başına. |
| Noter ve yeminli tercüme | Noter ve tercüman | Belge hazırlığında | Kişi başına doğum, evlilik, adli sicil ve pasaport. |
| Devlet başvuru harçları | İlgili kurumlar | Başvuruda | İkamet ve vatandaşlık işlemlerinin resmi giderleri. |
| Danışmanlık | Danışmanlık şirketi | Sözleşmede belirlenen aşamalarda | Yazılı tabloda tek kalem. |
Tapu harcı beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Kanunda alıcı için yüzde 2, satıcı için yüzde 2 öngörülür. Örneğin 400.000 dolara denk gelen bir bedelde alıcının payı 8.000 dolar eşdeğeridir, satıcının payı da aynıdır. Tutar Türk lirası üzerinden ödenir ve gününün kuruyla hesaplanır.
Uygulamada paylaşım sözleşmeyle değiştirilir. Birçok yeni projede satıcı harcın tamamını alıcıya yükler. Bunun toplamı yüzde 4'e çıkar. Aracı veya satıcı iseniz bu farkı fiyat müzakeresinde açık yazın. Alıcı iseniz, gerçek maliyetinizi hesaplarken harcın hangi tarafta kaldığını baştan görün. Tapu işleminde ayrıca küçük bir döner sermaye bedeli de alınır ve tutarı yıllık belirlenir.
Vatandaşlık dosyasının zorunlu belgesi, lisanslı değerleme uzmanının hazırladığı resmi ekspertiz raporudur. Ücret 55.000 TL'dir ve 150 m2'ye kadar olan taşınmazlar için geçerlidir. Bu ücret taşınmaz başına alınır. İki taşınmaz alan aile iki rapor, yani iki ücret öder. 150 m2'nin üzerindeki birimler için ücreti değerleme kuruluşundan yazılı almak gerekir.
Ekspertiz değerinin eşiğin altında kalması, maliyet açısından en pahalı sonuçlardan biridir. Rapor düşük çıkarsa fark tamamlanır ve yeni rapor gerekebilir. Bu yüzden eşiğin yüzde 3 ila 5 üzerinde bir taşınmaz seçmeyi öneriyoruz. Rapor ayrıntıları için gayrimenkul rotası rehberimize bakın.
Her başvurucu için üç ana belge birden gerekir: doğum belgesi, evlilik belgesi ve adli sicil kaydı. Bunlara pasaport eklenir. Belgeler kendi ülkenizde apostil veya konsolosluk onayıyla tasdik edilir, yeminli tercümanla Türkçeye çevrilir ve noterden onaylanır. Dört kişilik bir ailede en az dört pasaport, iki evlilik belgesi, iki ebeveyn adli sicil kaydı ve dört doğum belgesi doğar. Bu kalemler sayfa ve belge sayısıyla ölçeklenir.
Maliyeti azaltmanın yolu belge sayısında değil, doğru yapmaktadır. Yazım hatası nedeniyle yeniden çevrilen her belge ikinci kez ödenir. Çeviriye başlamadan önce tüm belgeleri pasaportla karşılaştırmak en ucuz tasarruftur.
İkamet ve vatandaşlık başvurularının resmi giderleri, ilgili kurumların güncel harç tarifesine göre belirlenir. Bu tutarlar her yıl güncellenir, bu yüzden sabit bir rakam yazmak yanıltıcı olur. Maliyet tablonuzda hangi harcın hangi kurum adına ödendiğini ve tarifenin tarihini görmeniz gerekir.
Danışmanlık ücreti, kalemlerin içinde tek taraflı müzakereye açık olan tek kalemdir. Bu yüzden sözleşmeden önce yazılı ve tek satır olarak verilmelidir. Başarı primi, gizli komisyon, satıcıdan alınan pay veya birden çok aşamada yeniden fiyatlanan ücret, red bayrağıdır. Aracı iseniz, kendi müşterinize bu soruyu sorması için cesaret verin. Satıcıdan ayrıca komisyon alan bir danışmanın tarafsız olması beklenemez.
Kuruşu kuruşuna toplam çıkarmak için kur gerekir, bu yüzden aşağıdaki yöntemi kendi gününüzün kuruyla uygulayın.
İkinci adımdan altıncı adıma kadar olan toplam, harcanan maliyettir. Birinci adım ise varlıktır.
Müşterinizin soracağı ilk soru toplam rakamdır. Elinizde kalem kalem tablo yoksa güven kazanamazsınız. Satıcıysanız, harçlardan hangisini üstleneceğinizi fiyatı verirken söyleyin. Alıcı bunu sonradan keşfederse, tüm fiyat pazarlığını yeniden açar. Aracıysanız, danışmanlık ücretinizi ve satıcıdan alıp almadığınızı yazılı belirtin. Şeffaflık burada satış tekniği değil, işin şartıdır.
Programın şartları devlet tarafından değiştirilebilir. Bu rehber 23 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir ve hiçbir sonuç garanti edilmez. Takvim için ne kadar sürer rehberine bakın.
Tek bir rakam yoktur. Gayrimenkul rotasında en az 400.000 dolarlık taşınmaz bedeli, üzerine tapu harcı, 55.000 TL ekspertiz, noter ve tercüme, devlet harçları ve danışmanlık ücreti gelir. Taşınmaz bedeli elinizde varlık olarak kalır, diğer kalemler harcanan maliyettir.
Resmi ekspertiz ücreti 55.000 TL'dir ve 150 m2'ye kadar olan taşınmazlar için geçerlidir. Ücret taşınmaz başına alınır. İki taşınmaz alırsanız iki rapor gerekir. 150 m2'yi aşan birimler için ücreti değerleme kuruluşundan yazılı olarak teyit edin.
Kanunda alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2 öngörülür, toplam yüzde 4 eder. Uygulamada sözleşmeyle tek tarafa yüklenebilir ve yeni projelerde sıklıkla alıcıya bırakılır. Fiyat müzakeresinde bunu baştan netleştirmek gerekir.
Danışmanlık ücreti ayrı bir kalemdir ve sözleşmeden önce yazılı maliyet tablosunda tek satır olarak görünür. Ekspertiz, noter, tercüme, tapu harcı ve devlet harçları danışmanlık ücretinin içinde değildir. İstediğiniz her kalemin kime ödendiğini tabloda görmelisiniz.
Eş ve 18 yaş altı çocuklar tek başvuruda kapsanır ve ek gayrimenkul gerekmez. Ancak her aile bireyi için doğum belgesi, evlilik belgesi ve adli sicil kaydı hazırlandığı için noter, tercüme ve apostil kalemleri kişi sayısıyla büyür.
Hayır, bedel harcanan bir maliyet değil bir yatırımdır. Taşınmaz tapuda adınıza kayıtlıdır, üç yıl satılamaz ve sonrasında serbestçe satılabilir. Maliyet olarak yalnızca kayıp doğuran kalemler sayılır: harçlar, ücretler, çeviri, kur farkı ve banka masrafları.
Bize yazın: bu rehberin ailenize nasıl uygulanacağını, kendi dilinizde ücretsiz ve gizli bir değerlendirmeyle yanıtlayalım. Buradan randevu alın veya WhatsApp'tan yazın.
Uyruğunuzu yazın, bir iş günü içinde yazılı görüş ve kalem kalem maliyet tablosu gönderelim. Yükümlülük doğmaz.
